上海商报社评

政府通过其控股的国有企业对房地产市场托市，其前提是该项交易的价格至少不能有明显的泡沫，而检验价格合理与否的标准则是民间购买跟进的意愿。

１２月以来，上海浦东陆家嘴和张江板块的部分楼盘出现了“集中团购”的现象，其特征是某一天甚至开盘当天就以一个相对低价集中成交几十套房源。 据报道，上周上海市一手商品住宅成交第一的“鼎鑫名流苑”，在１２月１８日一天售出了全部６６套公寓。此外，张江板块的保利金爵公寓、阳光花城、张江名流豪庭等楼盘的房源在一个月内被团购。其具体情况：保利金爵公寓１２月５日推出了６９６套房源，１２月５日当天和１２月１３日分别集中成交了１１３套和１２２套。而在其他交易日中，该楼盘平均每天大约也只成交一两套；阳光花城１２月９日开盘，当天７２套公寓就全部被买家包揽；张江名流豪庭１２月６日开盘当天一口气成交了６６套，而之后从１２月７日到２１日，平均每天大致售出１－３套。 买家基本都是政府主导的一级土地开发商，如陆家嘴集团、张江集团等。他们大批量购买这些商品房据说是作为“人才公寓”储备房用的——浦东正在大量吸引人才，这批房子可以缓解人才租房难问题。而他们买的房价据说都是比较便宜的，张江名流豪庭９１００－９５００元／平方米左右，阳光花城均价为１０４９３元／平方米，行家也都说是低价。

这批买家为什么能够获得这样的低价，原因大约有二：一是目前正是金融危机时期，房地产整个行业“遇冷”，开发商不得不降价以求；二是买家批量“团购”，卖家自然应该折扣优惠。这样的交易对买家——浦东的政府主导的一级土地开发商们来说，是降低了政府吸引人才的成本，以市场的方式提高了政府的效率。同时，这样大批量的房产交易对开发商们、对房产市场来说，起到了稳定房价稳定楼市的作用。近期国家对楼市有许多松绑利好政策，包括最近颁布的“国三条”，但对楼市刺激作用不大。而各地政府都像浦东政府主导的开发商那么做，对楼市肯定能起到实质性作用，因为这是真金实银的交易。实质上这是政府以市场的方式向楼市、向开发商注资。这样做的好处当然很多，但其前提必须是目前这样的楼价确实已是低价，目前的楼价是其真实价值反映。

对此是有必要做进一步分析的。谁都知道今年之前的楼价是含有大量泡沫的，楼市“遇冷”之后，楼价稍有下跌，但跌幅极小，比起前四年里翻两番涨百分之四百，其跌幅只能忽略不计，其楼价与绝大多数人的收入相比，仍是一个天价。并且跌价的楼盘多半要么是大多数人买不起极高端楼宇，要么是城市边缘房。因此即使在国家出台了一些楼市利好政策，市场仍不活跃，实际上说明了市场并不认可现时楼价，楼价泡沫仍未挤出。

如果此次政府主导的一级开发商集中团购之后，普通购房者没有随后跟进，则市场仍未稳定下来，房价也没有真正稳定下来，充其量只是再一次市场相持。而这是完全可能的，因为政府及政府主导的公司对市场价格并不敏感，远不如必须拿出自己一辈子积蓄的普通购房者的市场感觉好。 这次金融危机的根源与传导路径在中国和美国是完全不一样、甚至在许多地方是正好相反的。从某种意义上说，美国的“过度”正是中国的“不足”，反之亦然。因而中国的救市药方应该与美国同样有根本性的差别。客观地说，中国楼市真正需要“托”的是交易量而非价格，而扭转交易量继续萎缩趋势的根本途径恰恰在于挤去价格泡沫。一旦中国的房价真正回归到一个合理水平时，相信它一定会再度兴旺起来，并且能够带动相关经济再次起飞，毕竟在相当长时期内中国楼市是存在刚性需求的。 (原题《楼盘团购是市场行为还是政府托盘》）