湖南省人大代表 彭庆光

代表：成立小区业委会为何这样难？

业委会这一被政府认可的民间自治组织形式，本应是居民表达诉求、合理维权的最佳平台，然而在实践中，成立业委会的过程，却成为诸多社区业主不可承受之痛——业委会筹备组建立、审批，难；业主大会的召开必须达到规定比例，难；业委会组成人员要符合“业主”身份，更难。湖南省人大代表彭庆光建议，降低业委会成立门槛，建立监督机制。

成立业委会的住宅小区不到三成

根据长沙市住房和城乡建设委员会的有关统计，目前长沙市大部分住宅小区没有成立业主委员会（以下简称“业委会”），已经成立业委会的住宅小区不到28%，且一般都在开发商交付住房后三年以上才陆续成立，最长的竟达到10年。

根据国家住建部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条以及《长沙市城市住宅小区物业管理办法》第六条规定，小区入住的业主人数必须超过50%，入住的面积超过50%，即人们常说的双过半。李先生介绍，小区很多业主都是外地人，有的买房主要是用来进行投资的，由于湘江世纪城规模比较大，即使按20%以上业主联名申请也需要几千人或上万人，根据目前的小区居住现状，根本无法进行联络组织，单纯依靠业主自发开展工作几乎是不可能的。

物业缺乏有效监督致业主与物业公司矛盾不断激化

每一个商品房小区交付入住后，业主都会期望小区成立业主委员会。因为业主委员会成立后，业主们等于有了一个娘家，以后遇到问题后就可以找业主委员会出面协调解决。

然而，现实中由于物业缺乏监督，业主利益受到侵害，业主与物业管理方的纠纷问题不断。比如，业主无法对物业公司进行合法有效的监管，对于物业公司服务质量差，安保不到位，乱收费，帐务不公开等问题无法制约；维修基金无法合理使用，发生开发商或物业公司侵占业主共有公共用地的行为，业主无法维权；有些侵害业主权益的行为，开发商或开发商指定的物业公司借着未成立业主委员会监管空档所形成的违背业主意愿的一些行为，如停车收费、占用业主公共用房挪作他用等既成事实，即使将来成立业委会也很难再改变。经常导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突，甚至群体性流血事件。这也逐步成为影响社会和谐的主要因素之一。

修改并完善业主身份的认定迫在眉睫

近几年来，因为业主身份的确定纠纷、业主与业主委员会之间争议纠纷等日益增多，业主身份的确定以及业主的选举权以及被选举权、业主大会的召开以及业主委员会的工作开展遭遇规定与现实的冲突，修改并完善业主身份的认定迫在眉睫。

对此，湖南省人大代表彭庆光建议，在成立业主委员会时，由相关部门对“业主”身份进行特定条件下的解释，制定切合实际和符合现实生活的人性化规定，即同住的家庭成员如夫妻、配偶、子女都可视同为小区的业主，在成立业委会时每个户主或者每个产权单位可授权委托其中任何一位家庭成员以维护所有的共有产权人（而不是仅指所谓业主一人）的权利不被剥夺，以最大限度动员一切有热心、有能力参与小区管理的人士来行使自己的权利和义务，维护业主的正当权益和小区的和谐稳定。

他认为，目前夫妻购房产权登记在一方名下，父母购房登记在子女（有的登记在未成年子女）名下，子女购房登记在父母名下，异地购房不在小区居住，或者购房出租等等情况占相当大的比例。按照现有规定，只有房屋产权人或因事实行为取得房屋所有权人的人才能以“业主”身份参与小区的管理，那么将出现未成年人或年迈的老人才有资格成为业主委员会成员，而同住的家庭成员中那些有热心、有精力、有经验、有组织能力、有影响力的家庭成员无法参与小区的管理。这显然与现实生活相悖，说明业主身份认定的规定明显滞后，于情于理极不人性化，这也是小区业主之间的纠纷日益增多的重要因素之一。

降低业委会成立门槛，建立监督机制

彭庆光代表同时建议：

政府应明确规定所有新建住宅小区必须在交付后一年内由街道、社区组织业主召开业主大会成立业委会，相关行政主管部门承担监管责任；降低首届业委会成立相关规定及要求，取消成立业委会必须要双过半的规定，改为灵活的“符合条件”则可，初次选举的业委会在街道、社区的监督下开展工作，并在三年一届的换届选举中加以充实完善，使其更具代表性和广泛性。街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务，积极牵头推进住宅小区成立业委会。

鉴于现有的小区业委会因系业主自治组织，缺乏一定的监督机制，导致部分成员以权谋私，侵犯其他业主权益的行为时有发生而无法及时处理，建议在召开业主大会，成立业委会时，一并相应成立业主监督委员会，由业主或业主委托人担任监委会主任，其成员应包括街道、社区的分管专干，其职责是列席业委会的所有会议，并有建议权；审查所有账目及收支情况，也可指定审计部门对财务账簿及其它会计资料进行审计；对利用职务谋取不当利益，侵害业主权益的行为的业委会成员提出罢免等。