永兴县人民法院 李翠霞

　　摘要 近年来，我国房地产业取得了超常的发展，同时房价的暴涨已日益成为影响国民经济健康发展和社会生活的突出问题，引起了全社会的广泛关注。然而房地产调控，不仅是经济问题，更是民生问题，现本文以2010“国十条”为视角探讨房地产市场的宏观调控规制对策，主要阐述房地产市场的现状、存在的问题和2010年“国十条”调控政策对我国房地产市场的影响以及国外调控房地产市场的成功经验，从而获得一些关于如何调控我国房地产市场的启示，以便促进我国房地产市场和谐局面的形成。

　　一、我国房地产市场的现状及存在的问题——2010“国十条”出台的背景

　　（一）商品房价格高，房价收入比重大

　　房价收入比就世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标，房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例[1]。世界银行普遍认可的标准是5:1，联合国确定的标准一般是3:1，而在中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在10～15:1。一般说来，住房消费超过收入30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上[2]，已大大超过国际上公认的住房价格警戒线，换句话说即普通的市民是负担不了这么高的房价。

　　（二）商品房空置率较高

　　买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。截至2012年4月，我国空置一年以上的住房超过50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。换言之是在住房消费中投机性住房占重要地位。

　　（三）中低档普通商品住房开发欠缺导致住房结构上的供给失衡

　　住房结构上的供给失衡，一方面会使房价不断攀升，催生房地产泡沫，不利于房地产行业的稳定发展；另一方面，普通群众对中低档住房的需求不能得到满足，就会激发普通大众的不满情绪，造成社会的不和谐。

　　二、产生上述问题的原因

　　（一）产生高房价的原因

　　（1）市场经济发展带动了对房地产的真实需求，包括使用性需求、投资需求，超前性需求，恐慌性需求。

　　（2）钢材、水泥等原材料涨价，导致建房成本的上涨，也推动了房地产价格的上涨。

　　（3）土地制度缺陷。政府是土地一级市场的垄断主体，房价的涨跌与土地价格走势密切相关，而地方政府的“土地财政”政策让土地竞拍价格日渐高涨，让消费者产生土地价格的会越来越高，晚买不如早买的市场预期。

　　（4）投资者的推波助澜，大量的民间资金流入房地产市场即所谓的炒房团的大量涌现，他们不仅推动了房价的上涨而且导致我国住宅结构不合理。

　　（5）房地产商的恶意炒作。他们为获得更多利润，力挺房价，集体捂盘，并且同时大肆宣传“地慌论”，说拿地很困难，地价会上涨，人为地制造紧张气氛，哄抬房价。

　　（6）银行流动性资金过剩。为了寻求利润来源并稀释不良贷款，伴随着房地产业的发展，我国房地产金融也发展迅速，银行业与房地产业的关系是“十分密切”。房地产开发商从银行获得大量资金，而个人从银行获得购房贷款投机房地产。

　　（7）信息不对称导致房价虚高。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，政府各部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

　　（二）导致商品房空置率高的原因

　　空置率就是房地产开发商生产的住房一年内没有销售出去和整个已生产的住房之间的比例。房价的畸高导致有效需求不足是空置率高的一个原因，大量的楼盘被开发出来却未销售出去。另外一个原因是房地产投资功能被夸大，投资活动膨胀，部分商品房根本无人居住，导致了高空置率。最后，房地产开发商为追逐高额利润，捂盘惜售，导致空置率继续攀升。

　　（三）导致住房供给结构失衡的原因

　　目前我国在房地产业的发展进程中，一些房地产开发商出于追求利润的目的，会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况，这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要，造成房地产开发比例失调，一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。经济适用房和廉租房供给增长较慢。与旺盛的需求相比，经济适用房的供给显著不足。这样，就使我国的住房供给结构不能满足公民的住房需求。

　　三、宏观调控的必要性与2010年的“国十条”

　　伴随着房价的非理性的上涨，国家先后出台了“国六条”，“国八条”，“国四条”，“国十一条”，“国十条”和现在的2010年的国十条。而房地产业的先导性、关联性、支柱性，以及房地产业密切关系国民福利的特性，使得房地产业的宏观调控显得尤为重要。

　　（一）房价的非理性上涨

　　由于房价持续高涨，丝毫看不到下跌的趋势，加之房屋对于广大人民来说是必需品，居民对房屋的需求极其稳定和充分，所以市场对于房地产高利润回报的预期也越高，这样房价继续高涨的可能性也越大。所以中央政府2010年出台的“国十条”这一重拳中明确提出：各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，要“统一思想，提高认识”，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展；建立考核问责机制。

　　（二）市场的调节机制有缺陷

　　在房地产业的飞速发展过程中，市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下，许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐，导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件，在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益，使真正有自住需求的房屋需求者买不起房，呈现两极分化日趋严重的局面。所以2010年“国十条”提出：坚决抑制不合理住房需求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策等。

　　（三）信息制度的缺陷

　　政府应着力加强各部门协作，整合各类资源，加快房地产市场信息系统和预警报告体系建设，使决策者和购房者时时都能了解房地产价格变动情况。2010年“国十条”提出：完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

　　（四）监管秩序的缺陷

　　近年来，很多地区的楼市一开盘就售出一大半甚至售空，主要是炒房者和房地产开发商共同“合作”炒作。所以2010年“国十条”提出：加大交易秩序监管力度，住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。另一方面，我国土地制度的缺陷也要求政府做出相关方面的调控，2010年“国十条”提出：国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。防止所谓的“地王”的泛滥。

　　四、国外调控房地产市场的有效方法

　　（一）新加坡的分配为主，市场出售为辅的调控政策

　　新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，这样既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，并按市场价格发售。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中[3]。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。

　　（二）美国的加息征税平抑房价宏观调控政策

　　美国政府调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次加息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受加息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落。在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。当房价的上涨不仅意味着资产价值增加，而且意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府还征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠[4]。

　　（三）日本的“保低放高”区别对待调控政策

　　所谓“保低放高”是指政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决[5]。日本的做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者[6]。使不同社会层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。日本还通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。

　　五、对策与建议

　　通过以上的论述，我们不难看出政府对抑制高房价所做出的组合调控政策的必要性。这次的政策不仅坚持了传统的调控方向，政府还在“国十条”中将调控重点指向了加强政府的执行力和监管力度上，明确了房地产市场调控的效果重点看的是政策的落实与执行。在分析国外调控房地产市场的成功经验，我们发现我国政府也在向他们借鉴和学习。而笔者认为还可以从以下几点进行探讨。　　

　　（一）健全房地产市场法律体系

　　法制是市场经济得以正常运行的保障，完善的政策法规是房地产宏观调控的制度保障[9]。我国现行房地产法律规定较为零散，尚未形成完整体系。目前，我国仅有《城市房地产管理法》和《土地管理法》等对政府调控房地产市场有不同程度的规定，我国房地产立法已经明显滞后于快速发展的房地产市场。加强房地产市场法律体系建设，可以借鉴西方各国和我国港台地区房地产法制建设的经验。

　　第一，加快建立统一的房地产法律体系。我国应加快制定房地产基本法，并理顺当前不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系。 由于房地产业的内容广泛、复杂，且具有多面性，因此需要大量相关的配套法律法规加以相互协调与配合，诸如《民法》、《经济法》、《行政法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《市政管理法》、《环境法》等中都涉及房地产业的内容。 房地产的立法，除了应受《房地产管理法》、《环境法》的制约外，还应受《银行法》、《税法》等有关规定的制约。总之，房地产法与其他法规联系广泛，很多法律法规都与房地产业有着千丝万缕的关系。因此，一定要注重房地产法与其他法律法规的协调与配合，在其他相关法规中也应充实有关房地产的内容。只有这样，才能建立统一完善的房地产法律体系。

　　第二，构建二元化的房地产法律制度。即对70%普通居民住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房法律制度来解决，对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过市场化的商品房法律制度来解决。

　　（二）建立合理的房地产税收制度

　　目前中国住房财产还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷，虽然我国在上海，重庆正在积极试点征收房产税。因为目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟，对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索，所以在部分城市先进行征收房产税改革试点。但国外在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房的持有环节就没有税收。虽目前已在部分城市试点，却不能有效遏制住房的投机性需求。所以，在房地产的消费环节就保有环节实行差别化的税收政策，鼓励消费性需求抑制投机性需求。由此可见，房地产保有环节税制改革就成为整个房地产税制改革的重点。

　　（三）对地方政府的执行力进行监管，问责和考核

　　因为地方政府在宏观调控中的表现直接关系到我国住宅结构的调整和房价的有效控制，而地方政府的执行力差的原因一个是受利益的驱动，另一个重要原因是缺乏有效的监督，缺乏问责和考核机制。所以我们应当做到：

　　（1）实现地方政府行为法制化，程序化，科学化。地方政府保证其进行经济行为的必要权力的同时，明确其相应的义务，防止其权力的滥用，防止地方政府对中央宏观调控政策的“阳奉阴违”。

　　（2）完善国家土地制度建设，进一步完善招拍挂制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度等制度，合理确定土地价格。相关部门做好监督审查工作，确保土地按要求合法、合理开发。

　　（3）减轻地方政府对土地财政的依赖，完善地方官员政绩评比指标。单一的GDP指标是不够的，还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标，把它们综合考虑。通过发展地方经济和地方核心产业、特色产业来增加政府财政，以此来减少地方政府对土地财政的依赖。这样可解决地方利益和中央利益冲突，强化中央宏观调控力度。

　　六、结语

　　随着经济的发展，房地产业正日益成为国民经济的一个重要产业，房地产市场在各种市场体系中也已经变得举足轻重。房地产业是一个高附加值的产业部门，牵涉到众多产业的兴衰。同时是涉及到民生的重大问题，波及面很广，加上房地产兼具投资和消费的双重功能，因此，将房地产业作为政府宏观调控的重点并非偶然。所以政府应结合我国现有国情，提出构建我国房地法律调控体系的设想，以期对我国房地产价格回归理性发展作出贡献，并且政府应当尽快构建一套科学合理的房地产价格法律调控制度，切实保障房地产价格与经济发展水平相适应，以此来保障我国房地产产业的持续、协调、健康发展。

　　参考文献

[1] 李木祥·中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007:41-49.

[2] 刘继海·浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007(7):32-33.

[3] 陈伯庚、顾志敏·加强和完善房地产宏观调控探析[J].中国房地产，2007（6）.

[4] 厉伟、孙文华、但承龙·房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006(4):185-196.

[5] 张丽华、孙涛·借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.

[6] 陈龙·中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005(2):35-39.

[7] 张丽英·对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.

[8] 刘秋雁·房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2003.

[9] 李竹成主编·房地产经济专业知识与实务[M].北京：团结出版社，2001.