湖南民生在线(养志)笔者发现在一些商品房买卖合同纠纷中，不少人对商品房现售与商品房预售的法律法规概念不清，现特将相关的法律法规作如下普法性导读。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该规定仅只适用“商品房预售合同”，不适用“商品房现售合同”。

中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三条规定“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”。第六条规定“商品房预售实行预售许可制度”。第七条规定“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”。

中华人民共和国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第二条规定“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”。

商品房的现房销售不是预售，它是不要办理《预售许可证》的。比较常见的是在一些车库、车位的买卖合同纠纷中，当事人以车库、车位没办《预售许可证》为由主张合同无效，一般是不能到认定的。按《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，基于这一点，多数地方规定车库、车位先不预售，不办《预售许可证》。实际上车库、车位是在建筑物的最底层，当所在楼盘可以销售时，车库、车位就绝对是现房了，所以只要在满足业主的需要和《商品房销售管理办法》第七条的要求后，按《物权法》规定车库、车位归属“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定” ，其出售行为合法有效。