9月14日，长沙市永宏佳园小区内，工人师傅正在为小区监控系统铺设电线。老物业服务时期，小区监控设施缺乏。新物业到来后，加强了安保等设施的建设。实习生 李健 摄

　　长沙市永宏佳园小区2栋3单元张女士家，因墙壁渗水导致卧室墙面大面积剥落。实习生 李健 摄

　　“上辈子造了孽，这辈子做物业”。不少物业人如此辛酸自嘲。但在长沙永宏佳园小区很多业主看来，做这行不做孽，请了错误的物业才是做了孽。小区一群爹爹娭毑与旧物业公司的“苦斗”，充满曲折艰难。

　　永宏佳园小区的物业交接难并不是孤案。近日，“小区有大事”专栏就接到多个小区业主投诉。业主换“管家”，为何不省心?物业交接难的现象为何日渐突出，甚至阻碍了业主自治的步伐?专程赴永宏佳园小区进行了深入调查，探寻背后的深层原因。

　　9月11日， 湖南省实施《物业管理条例》办法已由省政府常务会议原则通过，将在近期公布实施。物业交接难这样的“小区大事”，将有章可循。

　　壹 保安周建光与 “70后”虞爹爹

　　9月1日，早上7点。周建光走进永宏佳园小区的保安室，换上了那件红色的印有“华翰物业”字样的制服。

　　周建光的这一天很平常，也不平常。这是小区与老物业“惠风”苦斗了一年多之后，新物业“华翰”正式开始接手的第一天。一个多月来，因为老物业拒绝退出，形成了双方各穿制服各自值班的尴尬对峙。周建光也不得不与身穿灰色“惠风”制服的工作人员低头不见抬头见。大家嘴上不说什么，心里当然不舒服。现在，他觉得保安室里对着大门的玻璃也亮堂了许多。

　　周建光这天能轻松走进保安室，与小区业委会的努力分不开。一群自称60后、70后的爹爹娭毑组成的业委会“苦斗”一年，终于炒掉了“管家”。

　　75岁的虞献寿，是小区业委会里年纪最大的，也是最积极的一位。他笑称自己是“70后”。老虞退休前在电力系统从事维修工作，是个热心人，2007年小区筹建首届业委会时，就主动报名，决定为大家做点事。不过，他没想到的是，业委会真正要“做点事”其实蛮难。

　　9月12日，在小区见到老虞时，正碰上老虞陪新物业员工更换电表。 “第480户。”老虞计算了下更换电表总数，在本子上记下。他看了看手机时间，9月12日上午11点20分。

　　一上午给40户业主更换了电表，75岁的老虞两腿越来越沉，走路也有点气喘，后背的衬衣已经湿透了。三天来，他早晚陪着物业，给400多户业主更换了电表。

　　为什么小区要炒掉“管家”?为什么老虞要陪新物业人员更换新电表?说起小区物业的这档子事，老虞和小区的业主们有一肚子话。

　　贰 物业六宗“罪”失民心

　　永宏佳园小区位于天心区的南湖路。2007年小区第一届业委会刚成立时，与物业公司的关系还可以。但越来越多难以解决的房屋漏水等问题，导致小区与物业关系紧张。

　　三年前，业委会做了统计，发现小区700多户业主，竟然有100多户存在漏水问题，治漏费用需要50多万元。有户业主家中暴雨后甚至有半寸多深的积水，根本无法居住，不得不租房住在外面。业委会数次给物业公司发函，要求开发商出钱解决。物业上门进行了维修，但由于维修方式不科学，没能彻底解决问题。时间一长就拖过维修期，今后治漏费用就要落在业主头上了。

　　小区频繁被盗也令业主不满。业委会摸底调查后，发现两年来就有50多户业主家里被盗，有一户业主被盗财物价值高达20多万元。住在5栋的王先生和谈起家中被盗的事情仍然很气愤，“今年4月23日晚上8点回家后，发现家中的金器、电脑和手机都不见了，价值8万元。我去物业投诉，却发现小区监控探头少，清晰度不高，调不出有价值的监控录像。更让人气愤地是，当我找物业公司时，他们不承认自己有责任。”

　　电梯故障频发也给很多业主生活带来不便。虞献寿说，小区里有很多老人住在高层，电梯故障频频让他们很头痛。小区31台电梯都没有三方通话的设施，每年年检很难过关。电梯维修公司平时很少做保养，保修价格因为偏高无法通过主管部门审批，导致长时间没有维修，电梯经常出现故障关人，害苦了高层和年老多病的业主。

　　此外，小区车辆乱停乱靠，超标准收停车费，卫生脏乱差，都让物业公司备受诟病，被虞爹爹和其他业主总结为“六宗罪”失民心。

　　叁 “东家”与“管家”多次交锋

　　2011年7月，老物业服务合同快到期时，小区业委会决定另外选聘物业公司。不料物业公司反咬一口，说业委会不合法，9个委员里面有5个不是业主，而且未到住建局登记备案，并以此为由拒绝退出。

　　60岁的李宏是三届业委会主任，她认为小区三届业委会都是小区业主投票选举产生的，成员基本没有变化，能充分代表业主权益。但是5个业委会成员不是业主这块“软肋”，给维权带来巨大隐患。

　　业委会和惠风物业互不买账，双方都到街道和区住建局投诉对方。天心区住建局和金盆岭街道工作人员介入调查后表示，小区第二届业委会确实未备案，物业去留只能由广大业主决定。鉴于小区业委会到了换届选举的时候，等新的业委会成立后再做决定。

　　炒物业公司的事，也就被搁置了下来。

　　李宏和其他业委会成员马上着手业委会换届选举工作。在街道办的指导监督下，2012年2月完成了业委会换届，李宏等老业委会成员都成功留任。由于不少业主觉得惠风物业服务质量没有改善，5月24日，业委会开始启动物业服务企业招标工作，并发布招标公告。

　　不久，包括华翰物业、惠风物业在内的四家物业公司前来竞标。为了确保招标公平公正，业委会特地邀请了金盆岭街道办、金盆岭派出所、天剑社区以及小区业主代表现场监督。选聘物业公司主要从标书、答辩和实地考察三方面进行考查，结果华翰物业以93.65的总分排名第一。

　　业委会与华翰物业签约后，于7月23日发函给惠风物业，希望其与新物业做好交接工作。但7月28日华翰物业进驻小区时，惠风物业拒绝退出，于是出现了两家物业公司保安同时在小区里站岗的情景。

　　肆 “把碗放下来了，但筷子还拿在手上，有这样交接的吗?”

　　小区很多业主对惠风物业拒绝交接的行为很不满，集体到区里上访。区里马上召集各方开会协调，经过调查后决定在小区里对业主进行物业公司满意度测评，如果有50%以上的业主对老物业不满意，老物业必须无条件走人。

　　此后街道办和社区干部在小区里调查了三天，结果小区723户业主中，有562户对惠风物业不满意，不满意度超过了70%。

　　业委会以为惠风物业应该马上撤离了。谁知惠风物业又说小区业主欠了公司物业费、水电费将近40万元，新物业要替业主交清水电费才能走。

　　交接工作再次受阻，区住建局和街道办再次出面协调。华翰物业在支付给街道办20万元诚信保证金后，惠风物业承诺在9月1日前完成交接。8月31日晚，惠风物业将保安撤离了永宏佳园。

　　但事情还没有结束。 正当众多业主为换掉老物业高兴时，不少买电的业主发现交接还没有全部完成。原来，购电设备还在惠风物业手里，而且购电前必须交纳欠交的物业费。

　　“我们向街道办交了20万保证金，双方约定9月1日后由新物业负责小区物业管理服务，但现在买电的设备还在老物业手里。业主9月1日后买电的钱都进了老物业的腰包。把碗放下来了，但筷子还拿在手上，有这样交接的吗?”华翰物业经理李巨新对此很不满，但又无可奈何。此外在办理这些设备过户手续的过程中，又出现一个新问题：“我去了城南供电局和自来水公司后才发现，过户前电表和水表的数据都要清零，欠款都要结清，而且过户的表格上有很多数据，都要老物业提供。”

　　永宏佳园小区是专变供电，居民必须从物业公司手里购电，但老物业迟迟没有移交购电设备，一时双方又僵住了。考虑到小区电表已过使用年限，业委会征求不少业主意见后，决定由新物业垫资更换电表，这才解决了业主的购电问题。

　　伍 老物业“叫屈”

　　当老虞们为炒掉“管家”苦斗时，管家则觉得自己也吃了亏。9月6日，采访了惠风物业经理韩琳。

　　韩琳表示，老物业正在积极配合新物业办理公共设备交接手续，不久就能办好。永宏佳园小区有些房屋的确存在漏水问题，但开发商在保修期内维修过，业主也签字认可。现在已经过了保修期，房屋出现漏水应该由业主负责。至于不少业主家中被盗，韩琳说惠风物业曾在小区张贴通告，告诫业主要更换性能更好的防盗锁，但没有多少业主响应。以前在小区收的停车费是高了点，但很少有业主交。

　　她坦陈，去年业委会和物业公司闹矛盾，对物业公司部分员工造成了影响，小区安保和保洁服务都受到影响。现在小区还拖欠的物业费、水电费加起来总共将近40万元，这笔钱还不知能收回来多少?

　　陆 湖南省实施《物业管理条例》办法已原则通过

　　永宏佳园小区物业公司交接难并不是个案。近年来，因为新老物业交接而发生冲突的问题屡见不鲜。据粗略统计，仅今年上半年，长沙的西湖丽景小区、金碧文华小区、铭诚国际大厦、竹满人家小区等十多家小区，就遭遇了物业交接难的麻烦事。长沙市物业管理协会理事长黎林辉对此也深有体会，长沙市目前有1089家物业公司，管理着2000多个物业项目，总面积达2.17亿平方米，其中大多数是住宅小区。虽然每年物业交接的总数不是太高，但不少物业公司在交接时会常因为种种原因出现纠纷。由于现在一个小区往往有近千户甚至数千户居民，物业交接纠纷很容易影响到居民日常生活。

　　包括交接难在内的物业纠纷频发已经引起了政府部门的高度重视。湖南省法制办在去年9月公布了湖南省实施《物业管理条例》办法(草案)，面向社会征求意见。今年9月11日，该办法已由省政府常务会议原则通过，将在近期公布实施。而长沙市住建委也将根据这个办法，制定长沙物业进退管理办法，以及指导业主大会召开和业委会成立的规范性文件。

　　声音

　　物业交接不应无章可循

　　由于人手有限，住建部门对物业服务监管主要是资质管理、小区项目评优等方面，对于物业交接纠纷往往先让当事各方自行协商，在物业交接纠纷久拖不决或激化时才会出面进行干预和调解。此外物业交接也无章可循，缺乏明细的操作流程和规范。不少小区新老物业在签订《交接实施办法》后，老物业却不按照约定交接。由于缺乏制约措施，业委会和新物业也对此没办法，只好要政府帮忙协调。 长沙金碧文华小区的物业和业主曾上演过打、吵、闹、骂，矛盾较大。后来小区物业交接虽然有街道办强势介入，也花了2个月。

　　■长沙金碧文华小区业委会主任 王崇连

　　物业交接难阻碍了业主自治的步伐

　　物业交接难是小区业主面临最头疼的问题之一，这不仅阻碍了业主自治的步伐，甚至造成基层物业管理秩序的溃败，直接危及业主自身利益。新老物业交接困难的原因，一是产权纠纷，物业管理用房、车库等涉及小区共有产权界定部位的交接，由于老物业往往与开发商有利益关联，常与业主产生争议;二是老物业掌握小区所有公共设施的情况和资料，业委会和新物业对此难以下手清理;三是主管部门不能进行有效监管，相关法律法规对主管部门如何规范物业交接并未做明细规定，使得延迟交接、拒绝交接的情况时有发生。

　　■“小区有大事”特约专家、中南大学公共管理学院博士 吴晓林

　　法律空当导致交接乱象

　　《物业管理条例》第49条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。这表明县级以上房地产主管部门应该负责协调处理物业交接过程中的各种问题。

　　由于现行法律法规和行政规章对物业交接缺乏明细规定和规范，导致物业交接乱象频发，有关部门应尽快出台物业进退管理办法。针对合同到期物业双方不再续约或提前解约，明确物业服务项目退出条件、流程、新进公司的接管等相关内容，确保物业服务企业安全、有序地退出所接管项目，保证居民的基本生活秩序，防止因项目无人管理而发生停水、停电等重大事故。

　　主管部门应该发挥“多方参与”的治理优势，构建由新老物业、街道办、社区居委会、业委会、基层住建主管单位和业主等之间的协商平台，承担监督和协调工作，在沟通协商的基础上，制定有公信力的交接规则，理清各种账目，并且全程向业主和相关各方公开。第二是要在法律制度上，堵上物业交接难的漏洞，出台规范性文件规定物业交接各方的义务，特别是制定物业交接的细则，增强执法和监督的力度。对违约的物业公司处以罚款、通报批评、吊销营业执照等处罚，甚至可以实施行业禁入和限入，这样才能使交接各方敬畏法律，敬畏规则，才能有效破解交接难这个顽疾。

　　■“小区有大事”特约律师、湖南通程律师事物所律师 何亚伟

　　手记

　　不应让卑鄙成为卑鄙者的通行证

　　卑鄙是卑鄙者的通行证。遗憾的是，这句名言成为部分物业公司的“经营之道”。违约成本低，违约收益高，使这些物业公司公然践踏诚信和良知，蛮横拒绝交接或一走了之。

　　虽然《物业管理条例》规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当有权力和义务规范物业交接行为，但由于缺乏具体规定，部分职能部门面对物业交接纠纷，往往采取“弱治”，让交接各方协商解决，对违约行为没有进行惩治。

　　资本是逐利的，没有明细法律规范，仅靠道德和诚信去解决物业交接难，公平和正义都只会是空中楼阁。 9月11日， 湖南省实施《物业管理条例》办法已由省政府常务会议原则通过，将在近期公布实施。物业交接难这样的“小区大事”，将有章可循。只有细化相关法律和规章制度，加大监管力度，细化监管部门和基层政府的职责，明确并加大违约者的责任，让失信者付出较高的道德和经济成本，物业交接难的问题才能得到根本解决。

　　■ 甄荣

　　相关链接

　　◎2012年9月4日，长沙开福区竹满人家小区业主发现，保安没了，垃圾成堆，水电费没处交，乱成一团。老物业在新物业未进驻的情况下，按自己公布的时间撤离小区，并带走了从业主手中收上来的数万元物业费、水电费。

　　◎2012年7月13日下午2时，长沙铭诚国际大厦新老物业发生冲突，保安室的玻璃门被打碎。旧物业称开发商欠了他们钱，所以才炒掉旧物业，找来新物业，希望以此赖掉欠款，所以他们不能走。而新物业称自己是按照程序竞标成功的，已经到了入驻的时间。

　　◎2012年6月1日上午9点，长沙金碧文华小区新老物业开始交接会议，但截至下午4点，旧物业不愿主动交出购买水电的收费系统。之后，街道派出所强行将物业收费系统移交给新物业。至此，新旧物业交接工作才得以完成。

　　◎2011年11月，长沙水木兰庭小区业主通过业主大会投票，选择自然物业为新物业公司。老物业“沫馨”在未做任何交接的情况下想搬家撤离，遭到业委会制止。此后在区住建局的指导下，业委会先后召开了十多次物业交接协调会，但沫馨物业以多种理由至今未完成交接。

　　◎2011年8月1日上午，长沙锦绣华天小区门口，门里门外各站了一路保安，他们分属两个物业公司，旧的物业公司不愿走，新的物业公司进不来，最后在有关部门协调下，才完成交接。