“北京今年的土地成交情况非常低迷，一直持续到7月为止，除了CBD地块外都没有新的亮点。”北京中原地产市场总监张大伟告诉《第一财经（微博)日报》。在他看来，在宏观调控和信贷收紧的双重压力下，北京土地市场半年来一直处于供应和需求双双下降的尴尬局面。

从北京市土地整理储备中心获悉，截至6月9日前，今年北京共公开出让土地84宗，土地总收入达到266.6亿元，约为去年同期43%。但分析具体数字可以发现，造成土地收入减少的主要原因是限购令导致的北京住宅用地成交低迷。而商业用地则相对升温，2011年前5个月商业金融用地成交金额同比去年上涨169.3%。

宅地供应需求双遇冷

今年3月30日，北京市国土局、发改委、规划委联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示，2011年度，北京计划全年供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，商服用地550公顷。

2010年度北京计划安排土地供应总量6400公顷，全年实际供应总量6489公顷，完成计划101%。2011年度北京的宅地和商服用地供应计划比2010年度计划分别增长2%和45%，廉租房及公租房用地300公顷，是去年的6倍。

虽然供地计划并未缩减，但从过去5个月的成交情况来看，北京土地市场已经进入“冰点”。“北京市1~5月土地的总收入和2010年3月15日和3月17日两个单日的土地收入差不多。”对于今年北京土地市场的低迷情况，有业内人士这样感叹。

回顾2010年3月15日，北京当日出让6宗土地，地王接连刷新。远洋以2.7万/平方米的楼面地价拿下大望京1号地块，成为当年北京土地市场楼面单价地王。随后，中信地产斥资52.4亿元拿下亦庄地块，成为2010年首个总价地王。6宗土地合计成交价格为143.5亿。

随后的2010年3月17日，一天内7块地挂牌出让，2宗地块招标出让，9宗地块中有5宗地块为纯商业金融用地。当天成交总额76.25亿元。其中，保利经过82轮的激烈争夺以50.4亿的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。仅2010年3月15日和17日两天，土地收入已经超过200亿。

2011年的情况急转直下。今年前五月北京通过招拍挂方式共出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划非保障房住宅用地供应量的一成。“从总价上可以看到，住宅地块出让金额不足百亿。”张大伟分析说。根据北京中原地产统计数据，住宅地块出让在上半年以郊区新城为主，住宅出让仅75.4亿，不足百亿。而去年同期则高达463.7亿。

土地成交单价也出现了大幅缩水。6月9日，北京市土地交易市场6月首宗招标出让土地入市，门头沟区永定镇居住项目共吸引四家单位投标，最高投标价为11.58亿，折合楼面价5582元/平方米。永定镇位于门头沟区东南部，属于六环外。

“不仅是门头沟地块，相比去年土地成交情况，今年成交的住宅地价及住宅楼面价下调一半。”张大伟认为，造成楼面价下调一半的主要原因是今年住宅供地多在位置偏远的郊区。此外限购令造成的影响也导致开发商拿地热情不高。

“北京目前正在交易的土地数量不少，但地块质量欠佳；土地出让价格虽低，但企业热情不高。”对于上半年土地收入锐减的情况，我爱我家相关分析师表示，这一情况仍将持续，未来几月，土地市场仍旧在低谷徘徊。

商业用地相对平稳

截止到5月份，2011年北京一共有14块商业金融用地成交。总成交金额约为127.74亿。而去年同期北京一共有10块商业金融用地成交，总成交金额约为47.44亿。2011年前5个月商业金融用地成交金额同比去年上涨169.3%。

即将入市的CBD 9块土地则被看成是下半年供地的亮点。北京市土地整理储备中心公布的信息显示，朝阳CBD核心区的9宗商业金融用地将于7月6日采取招标出让。

此次入市的9块CBD土地整体面积约为72959平方米，建筑面积约为1090000平方米，折合平均容积率约为14.9。其中Z11地块容积率最高达到18.7，Z1a最低为6.8。在规划方面，Z8-Z10，Z2b鼓励总部，Z11，Z13，Z1a，Z2a鼓励金融机构，Z12鼓励综合体。

同时，此次有远洋地产、中信集团、万通地产、标准控股、中国移动、阿里巴巴、泰康保险、阳光保险、北大方正等多家企业将参与竞标。此次参与竞标的开发商相对较少，这与首批CBD土地竞标情况有所不同，当时有大约60家开发商参与竞标。

去年底，首批CBD地块的楼面价在18000~22000元/平方米之间，链家地产首席分析师张月预计此轮9幅地块的成交楼面价区间会在20000~28000元/平方米。 如果该批地块最终成交的楼面价停留在上述价格区间，按9幅地块总建筑面积109万平方米计算，最终成交总价将在250亿元上下，将成为下半年土地收入的“重头戏”之一。

张月认为，从这批地块的性质及要求看，更利于企业竞标。但受调控影响，开发商用在开发住宅项目的资金回笼受阻，对于高总价的CBD地块也是“心有余而力不足”。

（第一财经日报 马可佳）